Cessione di immobili oggetto di superbonus - plusvalenza tassata al 26%

Con il DM 06/08/2024 (pubblicato sul sito del Dipartimento delle Finanze): sono stati definiti i criteri e le modalità per l’erogazione del contributo relativo alle spese sostenute nell’anno 2024 per gli interventi volti alla: riqualificazione energetica degli edifici; di riduzione del rischio sismico, fotovoltaici e colonnine di ricarica di veicoli elettrici; agevolati con il superbonus nella misura del 70 (aliquota del superbonus per le spese sostenute nel 2024); per i soggetti con redditi bassi. Beneficiari del contributo L’art. 2 del DM 06/08/2024 prevede che il contributo possa essere richiesto; da parte di soggetti privati (persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, condomini); che sostengono – nel 2024 -- le spese ex art. 119, c. 8-bis, DL 34/2020: riqualificazione energetica degli edifici; di riduzione del rischio sismico, fotovoltaici e colonnine di ricarica di veicoli elettrici; nel rispetto delle seguenti condizioni: reddito di riferimento non superiore a . 15.000,00; il reddito in questione è determinato secondo le regole dettate dall’art. 119, c. 8-bis1, DL 34/2020; stato di avanzamento dei lavori non inferiore al 60 al 31/12/2023; asseverazione dei lavori (art. 119, c. 13, DL 34/2020); esercizio opzione sconto in fattura/cessione del credito.

Con la risposta a interpello 157 del 17/07/2024, l’Agenzia delle Entrate - in linea con quanto affermato nella risposta 156/2024 - sul tema inerente l’emersione di una plusvalenza tassabile nel caso di vendita di un immobile sul quale sono stati realizzati interventi per i quali si è fruito del superbonus. A decorrere dal 01/01/2024, infatti, ai sensi della lett. b-bis) all’art. 67 comma 1 del TUIR, introdotta dall’art. 1 commi 64-66 della L. 213/2023 (legge di bilancio 2024), rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.

Con la risposta a interpello 157 del 17/07/2024, l’Agenzia delle Entrate - in linea con quanto affermato nella risposta 156/2024 - sul tema inerente l’emersione di una plusvalenza tassabile nel caso di vendita di un immobile sul quale sono stati realizzati interventi per i quali si è fruito del superbonus. A decorrere dal 01/01/2024, infatti, ai sensi della lett. b-bis) all’art. 67 comma 1 del TUIR, introdotta dall’art. 1 commi 64-66 della L. 213/2023 (legge di bilancio 2024), rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.

Legittimo il sequestro preventivo dei crediti fiscali indebitamente ceduti relativi al sismabonus ed al superbonus perché i lavori sono realizzati solo in minima parte e non basta il preliminare per realizzare il presupposto dell’alienazione dell’immobile. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza 30723 del 26 luglio 2024, con cui ha rigettato il ricorso dell’indagato.

Con la risposta a interpello 157 del 17/07/2024, l’Agenzia delle Entrate - in linea con quanto affermato nella risposta 156/2024 - sul tema inerente l’emersione di una plusvalenza tassabile nel caso di vendita di un immobile sul quale sono stati realizzati interventi per i quali si è fruito del superbonus. A decorrere dal 01/01/2024, infatti, ai sensi della lett. b-bis) all’art. 67 comma 1 del TUIR, introdotta dall’art. 1 commi 64-66 della L. 213/2023 (legge di bilancio 2024), rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.

Legittimo il sequestro preventivo dei crediti d’imposta ceduti alla banca nell’ambito dell’indagine per truffa ai danni dello Stato a carico degli amministratori delle società per i presunti lavori fittizi che hanno fruito del Superbonus 110. Si tratta, infatti, di un provvedimento impeditivo, che serve a evitare che i crediti inesistenti siano utilizzati, e non di una misura funzionale a garantire la confisca obbligatoria: soltanto in quest’ultimo caso, in previsione della possibile definitività del vincolo è necessario verificare se la banca è vittima della frode, e dunque ha diritto alla restituzione, oppure concorre nel reato e risulta quindi esposta all’ablazione.

Con la risposta a interpello 146 del 09/07/2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che: in caso di errori nelle fatture trasmesse a dicembre 2023 che non sono state ritrasmesse allo SdI entro i termini stabiliti dall’art. 21 comma 4 del DPR 633/72 (entro 12 giorni); nonostante si provveda a sanare la violazione aderendo all’istituto del ravvedimento operoso, di cui all’art. 13 del DLgs. 472/97; non è possibile retrodatare l’efficacia delle fatture al dicembre 2023. Nel caso di specie, relativamente ad una fattura emessa il 29/12/2023in relazione alla quale: si applicava lo sconto del corrispettivo; in quanto spettava il superbonus nella misura del 110.

Con la risposta a interpello 140 del 24/06/2024, l’Agenzia delle Entrate, richiamando la risposta 103/2024, ha ribadito che: in ipotesi di opzione per lo ''sconto integrale'' di interventi superbonus 110 (non vi è alcun debito residuo da pagare al fornitore) è possibile dare rilevanza alla "data fattura" indicata nella fattura elettronica che porta lo sconto, emessa dal fornitore laddove sia stata trasmessa allo SdI nei termini (ex art. 21, Dpr 633/72: entro 12 giorni o nei termini della fatturazione differita). Sono, infine, ribaditi i precedenti chiarimenti in relazione all'eventuale scarto del file XML della fattura con lo sconto.

Con la risposta a interpello n. 138 del 20/06/2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’ambito applicativo del superbonus per: le ONLUS ex art. 10 del DLgs. 460/97, le organizzazioni di volontariato (ODV) e le associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nei registri di cui rispettivamente all’art. 6 della L. 266/91 e all’art. 7 della L. 383/2000; alla luce dell’istituzione del RUNTS (Registro unico nazionale del Terzo settore); divenuto operativo dal 23/11/2021, ex DM 561/2021. Nella risposta a interpello in commento, si precisa che l’iscrizione al RUNTS, per le ONLUS con la trasformazione in ETS e per le ODV e le APS, mantenendo la stessa qualifica, non osta alla fruizione del Superbonus e consente l’applicazione della modalità di calcolo di cui al comma 10bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio, nel rispetto delle condizioni e requisiti ivi previsti.

Niente imposte sulla plusvalenza generata dalla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus se lo stesso immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita. Con la circolare n. 13/E - pdf di oggi, l’Agenzia detta istruzioni agli uffici sulle novità in materia di plusvalenze introdotte dalla Legge di Bilancio per il 2024.

Con la CM 13/E del 13/06/2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che dalla cessione dell’unità immobiliare si genera plusvalenza anche se sono stati effettuati soltanto interventi trainanti con il superbonus ex art. 119 del DL 34/2020, sulle parti comuni dell’edificio. La Legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) ha introdotto una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile per la cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi conil superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.

Nella CM 12/E del 31/05/2024 l’Agenzia delle Entrate ha analizzato la questione della documentazione necessaria ai fini della fruizione del Superbonus 90, con particolare riferimento alle modalità di attestazione del reddito di riferimento. Si premette che l’art. 9, c. 1, lett. a), num. 3), del DL 176/2022 (decreto Aiuti-quater), ha previsto che: per gli interventi avviati a partire dal 01/01/2023; la detrazione spetta nella misura del 90 per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023; a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale; e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8-bis.1 dell’articolo 119 del DL 34/2020, non superiore a euro 15.000.

Nella seduta di mercoledì 22/05/2024, la Camera ha dato il via libera definitivo alla legge di conversione del DL 39/2024 (come approvato dal Senato con atto C. 1877), recante misure urgenti in materia di agevolazioni fiscali di cui agli articoli 119 e 119-ter del DL 34/2020 de altre misure urgenti in materia fiscale e connesse a eventi eccezionali, nonché relative all'amministrazione finanziaria Si attende ora la pubblicazione del testo in Gazzetta Ufficiale. Tra le principali novità introdotte in sede di conversione (Atto Senato n. 1092), viene previsto quanto segue.

Con 101 voti favorevoli e 64 contrari, il Ddl di conversione del DL 39/2024 ha ottenuto la fiducia al Senato e passerà ora all’esame della Camera. Tra le principali novità introdotte in sede di conversione (Atto Senato n. 1092), viene previsto quanto segue.

La risposta a interpello n. 103 del 13/05/2024 ha confermato la posizione dell'Agenzia in merito al momento in cui, nell'ambito degli interventi da superbonus, l'onere si considera "sostenuto" in presenza di opzione per lo sconto in fattura, per i soggetti che seguono il principio di cassa. Si è, inoltre, soffermata sul concetto di tempestività nell'emissione in presenza di preventivo scarto della fattura elettronica.

In relazione all'obbligo di spalmare il beneficio derivante dagli interventi Superbonus in 10 anni, il sottosegretario all'economia, Federico freni, nell'ambito dei lavori della commissione finanze del Senato tenutasi ieri, 9 maggio, ha sostenuto che "la retroattività è limitata alle spese sostenute nell'esercizio fiscale vigente alla data di entrata in vigore della norma, e quindi a tutte le spese sostenute nell'esercizio 2024". Si ricorda che il Ministro, Giancarlo Giorgetti, aveva reso noto che il Governo avrebbe presentato un emendamento che preveda l'obbligo di ripartire le detrazioni relative a tutti gli interventi edilizi (ivi incluso il Superbonus) in 10 quote annuali di pari importo.

Nel corso di un recente incontro della Commissione Finanze del Senato per la conversione del DL 39/2024 (cd. Salva Conti), il Ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha anticipato una probabile rilevante modifica al regime dei crediti derivanti dal Superbonus: infatti, potrebbe diventare obbligatorio spalmare tali crediti su un periodo di 10 anni.

"Il debito pubblico in risalita previsto dal Def", ha spiegato il ministro dell’economia e delle finanze Giancarlo Giorgetti nel corso di una conferenza stampa, "è pesantemente condizionato dai riflessi per cassa del superbonus nei prossimi anni" ma dopo il 2026 "comincerebbe a scendere". Il ministro ha anche sottolineato, tra l'altro, che l'obiettivo politico del governo in vista della prossima legge di bilancio è "replicare il taglio del cuneo anche nel 2025".

Pur comprendendo le esigenze di finanza pubblica sottese al blocco delle opzioni per la cessione del credito e lo sconto in fattura, riteniamo necessario salvaguardare i contribuenti che hanno interventi in corso nonché ripristinare la remissione in bonis per chi ha commesso errori nelle comunicazioni inviate entro lo scorso 4 aprile. È la posizione espressa dal Consiglio nazionale dei commercialisti nel corso di un’audizione svoltasi oggi presso la Commissione Finanze e Tesoro del Senato in merito alla conversione in legge del decreto-legge relativo alle agevolazioni fiscali in edilizia.

Superare alcune rilevanti criticità presenti nel Decreto-legge n. 39 del 29.03.2024 che ha apportato ulteriori e rilevanti modifiche in materia di bonus edilizi, in particolare per quanto attiene alle opzioni per la cessione del credito e lo sconto in fattura che, salvo casi residuali rivolti a soggetti colpiti da eventi sismici, sono state definitivamente abrogate. È la richiesta avanzata dal Consiglio nazionale dei commercialisti in una lettera inviata al Ministro e al Viceministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti e Maurizio Leo.