Chiedo un chiarimento in merito alla trasformazione agevolata di una Snc (in cont.semplificata) in società semplice proprietaria di 3 immobili strumentali:
immobile di cat. D/1 e di cat. A/10 locati di proprietà al 100%
immobile di cat.C/6 non locato di proprietà al 75%
I 3 immobili sono stati costruiti su terreno acquistato dalla società.
Trattasi di società non di costruzione, ma di gestione immobiliare (di mero godimento), considerata di comodo nei 3 esercizi precedenti la trasformazione.
Essendo di comodo per la trasformazione la società deve versare un’imposta sostitutiva del 10,50% sulla differenza tra il valore normale (o il valore catastale) degli immobili e il loro costo fiscalmente riconosciuto (costo storico meno fondi ammortamento, considerando anche il maggior valore degli immobili a seguito della rivalutazione fiscale degli stessi).
Nel caso di specie non vi è però base imponibile in quanto il valore catastale (in luogo del valore normale) è inferiore al costo fiscalmente riconosciuto.
La società è comunque ammessa alla trasformazione agevolata, ma, seppur di comodo, non verserà alcuna imposta sostitutiva?
Procederà, il giorno della trasformazione (prima di inviare il mod. AA7/10 per chiedere la chiusura della p.iva), esclusivamente all’emissione di un’autofattura (tipo documento TD27)?
Ai fini della fatturazione, trattandosi di immobili costruiti dalla società, qual è la base imponibile da considerare? Il costo storico degli immobili al netto degli ammortamenti?
Trattandosi di immobili strumentali, ai fini IVA, la trasformazione si considera esente art. 10, comma 1, lett. 8-ter DPR 633/42 (se la società non esercita l’opzione iva)? (si applica la disciplina prevista per le assegnazioni agevolate) (circ. ADE n.26/2016)
Essendo inoltre, gli immobili, di proprietà della società da oltre 10 anni non è necessario procedere con la rettifica dell’iva detratta in sede di acquisto. La società non deve effettuare dunque alcun versamento iva, pagherà solo le imposte di registro e catastali.
Se la società ha sostenuto nei 10 anni precedenti la trasformazione spese incrementative del valore dei suddetti immobili, è necessario considerarle ai fini della rettifica dell’iva? Ovvero se non sono state sostenute da più di 10 anni è necessario versare all’Erario tanti decidimi di iva quanti sono gli anni mancanti al compimento del periodo di tutela fiscale?