Cessione infra quinquennale box auto separata dall’abitazione principale: plusvalenza imponibile

Con la risposta all'interpello n. 83/2018, l'Agenzia ha affermato che:

• è imponibile la cessione del box auto pertinenziale venduto separatamente dall'abitazione principale
• laddove avvenga prima del decorso del quinquennio.

Come noto, la plusvalenza immobiliare, anche se interviene prima del decorso del quinquennio, non è tassata nel caso in cui l'immobile abbia costituito abitazione principale per la maggior parte del periodo del possesso (art. 67 c. 1 lett. b) Tuir).

Tale concetto risultava pacificamente esteso anche alla cessione delle pertinenze, laddove effettuato unitariamente con l'abitazione principale (CM 12/2007, anche se con riferimento alle imposte indirette).

Buona dottrina (Notariato, studio 45/2011) riteneva che il concetto si estendesse anche alla cessione della sola pertinenza, essendo a tal fine sufficiente che il vincolo pertinenziale si fosse protratto per la maggior parte del periodo del possesso.
Di parere contrario risulta essere l'Agenzia delle Entrate, la quale ha chiarito di ritenere che:

• la cessione della sola pertinenza fa venire meno il vincolo pertinenziale tra il box auto e l'abitazione principale
• pertanto si verte nell'ambito di una plusvalenza di un bene non pertinenziale, per il quale la cessione infra quinquennale si rende imponibile.

Nota: il parere dell'Agenzia:

• si ritiene non sufficientemente supportato dalla giustificazione data; come evidenziato dal Notariato, vincolo di strumentalità funzionale si esplica nel tempo, e cioè per tutti gli anni nel quale il contribuente ha asservito la pertinenza all'abitazione principale (che è la evidente finalità ultima dalla norma), senza che possa aver rilievo la situazione "istantanea" al momento della cessione
• tuttavia, potrebbe essere giustificato da una interpretazione "restrittiva" dell'art. 817 C.C., il quale impone che la pertinenza sia destinata (ed effettivamente utilizzata) in modo durevole a servizio dell'unità immobiliare; la cessione infraquinquennale potrebbe, in effetti, non essere sufficiente a configurare tale asservimento durevole.

Si noti, inoltre, che quanto indicato prescinde dall'accatastamento unitario o autonomo della pertinenza (inoltre nel caso del box, si ricorda che la pertinenzialità non è rilevata nelle indicazioni catastali, a differenza di quanto avviene per i terreni, per i quali, secondo l'Agenzia - CM 38/2005 - la pertinenzialità non può sussistere se non è presente la "graffatura" catastale).

Imposte indirette: indipendentemente dalla tassazione IIDD, l'Agenzia evidenzia che:

• la cessione infra quinquennale
• comporta la decadenza dall'eventuale agevolazione "prima casa" (limitatamente alla pertinenza) richiesta in sede di acquisto/costruzione della pertinenza (RM 31/2006)

In ogni caso si deve ritenere salva la possibilità del "riacquisto" entro 1 anno di un'altra pertinenza (in tal caso potendo, peraltro, fruire del relativo credito d'imposta).