RETTIFICA IVA CESSIONE IMMOBILE STRUMENTALE CON SPESE INCREMENTATIVE

Un imprenditore individuale ha acquistato un immobile strumentale nell'anno 2010 per euro 100.000 con fattura ricevuta in reverse charge. L'imprenditore, nell'anno 2010 ha integrato la fattura con iva 20% (pari a euro 20.000) e registrata sul registro iva acquisti (iva portata in detrazione al 100%) e registro iva vendite dello stesso anno.

Nell'anno 2018 ha eseguito una manutenzione straordinaria sullo stesso capannone per euro 10.000 (rifacimento tetto per bonifica amianto) con iva esposta di euro 1.100 (iinteramente portata in detrazione).

Nell'anno 2021 ha contatti con un potenziale acquirente e intende valutare la vendita dell'immobile in esenzione da iva.

Si chiede se, in caso di vendita nell'anno 2021, debba essere effettuata la rettifica della detrazione iva in relazione al costo di acquisto dell'immobile. Si ritiene che essendo trascorso il decennio del periodo di osservazione iva (2010-2020), l'iva sull'acquisto non debba essere rettificata.

Si ritiene si debba, invece, rettificare (in modo analitico) solo l'iva relativa alla spesa di manutenzione straordinaria (euro 1.100) per 7/10, ossia per il periodo mancante di osservazione decennale relativo alla sola spesa straordinaria. 

La fattura emessa per la cessione in esenzione da iva non inciderà sul pro-rata dell'anno 2021 (trattandosi di cessione di bene strumentale) e dunque l'unico effetto "negativo" legato alla cessione riguarderà la rettifica iva della sole spese straordinarie sostenute nell'anno 2018. 

Si chiede conferma della correttezza delle interpretazioni sopra riportate.

Qualora, invece, il soggetto intendesse "cedere" l'immobile attraverso un temporaneo contratto di rent-to buy (in modo da perfezionare la cessione solo nell'anno 2024, anno da cui acquisterebbe efficacia la rivalutazione dei beni dell'impresa operata nell'anno 2020, nell'intento di ridurre la plusvalenza ai fini della imposte dirette), concedendo nel frattempo l'immobile in affitto per circa 3 anni, il soggetto emetterebbe fatture mensili tutte in esenzione iva, comprensive della quota di "affitto" e della quota di "anticipo" del prezzo di futura cessione. Queste fatture emesse in esenzione iva determinerebbero una influenza sul calcolo del pro-rata dell'iva acquisti degli anni 2021-2024? Riteniamo che la risposta sia affermativa.

La rettifica della detrazione (analitica), da verificare nell'anno 2024 (data della effettiva cessione del bene tramite rogito notarile) avverrà sempre e solo sulla quota di spese di manutenzione straordinaria (in tal caso per la quota di 3/10, essendo trascorsi circa 7 anni dal relativo sostenimento) e non sulle spese di acquisto dell'immobile dell'anno 2010. Tuttavia, avendo destinato l'immobile alla locazione già dall'anno 2021, si dovrà effettuare la rettifica iva (conseguente a variazione del pro-rata iva) confrontando la percentuale di detrazione di ciascuno degli anni 2021-2024 (rispetto all'anno 2018, di sostenimento della spesa straordinaria) e, qualora lo scostamento sia superiore al 10%, effettuare (per decimi) la rettifica delle detrazione (sempre e solo sulle spese incrementative - non sul valore di acquisto).

E' corretta tale interpretazione?

Grazie.

Cordiali saluti