Detrazione Iva con operazioni esenti art. 10 27 quinquies

Buongiorno.

Una S.r.l. esercita sia attività di costruzione di immobili abitativi sia attività di trading di immobili abitativi, ovvero mera compravendita degli stessi.

Nell'anno 2022 ha svolto le seguenti operazioni rilevanti IVA:

- dal lato operazioni attive ha ceduto due immobili abitativi con attività di trading (sola compravendita), sugli stessi non aveva detratto iva in sede di acquisto, pertanto ha applicato in sede di vendita l'esenzione ai sensi dell'art. 10 n. 27 quinquies. Queste sono le uniche operazioni attive pertanto presenta rigo VE33 con 250.000 euro.

- dal lato operazioni passive ha sostenuto spese per la costruzione e ristrutturazione di alcuni immobili abitativi che saranno venduti il prossimo anno assoggettandoli ad iva. Presenta pertanto in VF un totale di iva sugli acquisti di 220.000 euro.

Le operazioni esenti di cui all'art. 10 n. 27 quinquies, sono escluse dal calcolo del pro rata, tuttavia, nel caso illustrato, avendo la società unicamente operazioni attive esenti (anche se ai sensi dell'art. 10 n. 27 quinquies), il calcolo produce un pro rata pari a zero rendendo totalmente indetraibile l'iva sugli acquisti di 220.000 euro.

Se vi fosse stata una operazione attiva di 10 euro con iva 2,2, il calcolo del pro rata sarebbe stato positivo rendendo detraibile tutta l'IVA sugli acquisti.

Non è possibile che si debba perdere la detrazione sui lavori di costruzione che in vendita saranno soggetti ad iva, ma non capiamo come compilare la dichiarazione Iva senza avere il problema sopra descritto con il pro rata.

Grazie.