FORFETTARIO Gestore di beni immobili per conto terzi con mandato senza rappresentanza

Buonasera.

Alfa, forfettaria, svolge “Gestione di beni immobili per conto terzi (68.32.00)”, e stipula coi proprietari di immobili dei mandati senza rappresentanza in virtù dei quali gestisce tali beni con affitti brevi. I contratti di mandato e di affitto breve non sono registrati.

Il mandato prevede che Alfa riceva dai vari “turisti/conduttori finali” l’importo complessivo di affitto, provvigione e spese (per es. pulizie), e che la provvigione sia esclusivamente a carico del turista.

Alfa fa fattura al turista per l’intero importo (affitto, provvig. e spese), poi trasferisce al suo mandante l’importo degli affitti concordati, al netto della provvigione e delle spese varie sostenute per la locazione (es. pulizie). (Peraltro i mandanti con più di 4 immobili-imprenditori- fanno fattura ad Alfa per gli affitti netti girati).

Alfa fa poi fattura ai turisti per i canoni complessivi percepiti. A quelli che non richiedono fattura, rilascia una ricevuta a quietanza e certificazione del corrispettivo (senza la memorizzazione e la trasmissione telematica: Alfa ritiene di ricadere nell’esenzione delle “agenzie di viaggio”).

Si ritiene che l’imponibile fiscale in capo ad Alfa sia dato dalle provvigioni e ricavi per servizi dalla stessa forniti (es. pulizie) al netto delle spese per produrli, e non anche dalla quota di incassi a ristoro degli affitti incassati ma poi girati ai proprietari degli immobili.

Alfa è tuttavia in regime “forfettario”, emette delle fatture/corrispettivi “per affitti” (anche se sono omnicomprensivi di affitto, provvigione e spese) e incassa dal turista l’intero importo: cosa va dichiarato in LM?

a)Tutto l’incassato di Alfa?

b)Oppure solo l’incassato meno quanto riconosciuto ai locatori effettivi in virtù del contratto di mandato, che poi corrisponderebbe alle “provvigioni + le spese extra”?

Se la risposta è a), l’incasso diventa anche riferimento per la verifica della soglia limite come forfettari?

Il comportamento di Alfa di fare corrispettivi non telematici ai privati in luogo delle fatture è corretto?

Per evitare “contenziosi” con il Fisco, è preferibile portare Alfa in semplificata e registrare gli importi riferiti ai soli affitti come rettifiche dei “ricavi omnicomprensivi”?

In tal caso le operazioni svolte da Alfa in virtù dei contratti di mandato sono esenti IVA? Oppure soggette a quale aliquota? Può continuare a fare corrispettivi ai privati?

I corrispettivi per le provvigioni (e pulizie al cambio) legate alle locazioni andrebbero gestite in telematico?

Grazie.