Richiesta aliquota IVA Vendita immobile in costruzione F3

Buon pomeriggio

un nostro cliente, SRL studio di progettazione, ha acquistato, da una immobiliare, (la quale a sua volta ha acquistato all'asta) n. 3 unità immobiliari in corso di costruzione, categoria catastale F3 senza classamento e 5 garage categoria catastale C6, in un complesso residenziale e commerciale con l'intento di terminare la costruzione e far diventare l'immobile un unico grande ufficio per la propria attività.

La fattura di acquisto è stata fatta dalla immobiliare assoggettando ad IVA 22% le 3 unità di categoria F3 e in base all'art. 17 c.6 -reverse- i 5 garage.

Il mio cliente, non ha eseguito alcun lavoro per finire le 3 unità, né ha depositato in comune alcuna pratica edilizia.

Con l'apprezzamento della zona e del complesso dove sorgono le unità, si stanno valutando alcune proposte di vendita, anche in considerazione delle mutate esigenze dell'attività, in particolare:

1) il vecchio cedente chiede di riacquistare (ad un prezzo maggiorato) tutto il complesso per far diventare le 3 unità F3, immobili abitativi e i 5 garage, in tal caso eventualmente la ri-fatturazione tra lo studio di progettazione e l'immobiliare andrebbe sempre al 22% per le 3 unità F3 e in reverse per i 5 garage?

2) il vecchio cedente chiede di riacquistare (ad un prezzo maggiorato) tutto il complesso per far diventare le 3 unità F3, immobili abitativi e i 5 garage, e chiede se sia possibile fornendo una dichiarazione che al termine dei lavori, le 3 unità diventino abitativi non di lusso, che la ri-fatturazione tra lo studio di progettazione e l'immobiliare possa essere fatta con aliquota IVA 4% o 10% per tutte le unità in base ai requisiti prima casa;

3) vendere direttamente ai privati ogni singola unità F3 e alcuni garage, e ricevendo una dichiarazione che al termine dei lavori le 3 unità diventino abitativi non di lusso, per cui si possa procedere alla fatturazione verso i privati con IVA 4% o 10% in base ai requisiti prima casa.

Lo studio sarebbe disposto pur di evitare di applicare l'iva al 22% di aprire una pratica edilizia per terminare almeno in parte i lavori a fini abitativi.

Si ringrazia per la cortese risposta.