Locazioni turistiche

Buongiorno, con il presente quesito desideravo ritornare sull’argomento “locazioni turistiche”, per il quale già lo scorso anno avevo richiesto alcuni approfondimenti, in considerazione delle notevolissime novità al riguardo intercorse negli ultimi mesi.

Nello specifico il problema attiene ad una società (Srl) che attualmente svolge attività di locazione di appartamenti ad uso turistico (case vacanze, unità abitative ammobiliate, classificate e non) inquadrata al momento secondo il codice ATECO 55.20.51 e soggetta ad IVA al 10%, in quanto, contestualmente al mero affitto, offre ulteriori “servizi turistici” (cambio lenzuola e asciugamani, pulizia giornaliera se richiesta e, talvolta, colazione presso altra struttura alberghiera), a mente anche della sentenza della Cassazione n. 6501/14 (v. Il fisco n. 16/2014) e delle valutazioni di autorevole dottrina (L. Cacciapaglia, Seac, Settimana Professionale n. 27/2015).

L’attività viene gestita secondo le ordinarie regole IVA (piena detrazione dell’IVA sugli acquisti), seppur trattasi di immobili di civile abitazione (v. lo studio del 18/04/2011 della Commissione “Iva ed altre imposte indirette” del CNDCEC) ed il reddito determinato in base all’usuale normativa del TUIR sul reddito d’impresa (ricavi meno costi afferenti).

Ciò detto, la questione verte sui nuovi indirizzi fissati dalla Regione Veneto (la società opera nel capoluogo lagunare) con la L.R. del 14/06/2013 n. 11, in seguito modificata con la L.R. 30/12/2014 n. 45, che ha introdotto il nuovo art. 27 bis sulle “locazioni turistiche”, che pare sparigliare le carte nel mercato della affittanze. A seguito dell’articolo citato è stata emanata la Deliberazione della Giunta Regionale n. 419 del 31/03/2015 con la quale si individuano dei punti fermi di differenziazione tra l’affitto di “unità abitative ammobiliate” (attività inquadrabile tra quelle esercitate dalla società in questione) e la “locazione turistica” e, soprattutto, “si conferma che è "locazione turistica" ai sensi dell'articolo 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, così come richiamata dalla legge regionale 30 dicembre 2014, n. 45 articolo 3, quella realizzata in alloggio, non aperto al pubblico, senza prestazione di servizi; possono invece essere erogati esclusivamente le seguenti prestazioni accessorie alla locazione:

1. Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas e, eventualmente, il riscaldamento/climatizzazione;

2. Manutenzione dell'alloggio, riparazione e sostituzione di arredi e dotazioni deteriorati;

3. Pulizia dell'alloggio ad ogni cambio dell'ospite e, se richiesto, la fornitura di biancheria, ivi compresa quella del bagno, entrambi esclusivamente ad ogni cambio dell'ospite”.

La differenza tra le due tipologie di prestazioni turistiche appare ancora più evidente nell’Allegato A alla Drg citata, nel quale si evince il netto divario tra le strutture ricettive con servizi agli ospiti (cd. strutture ricettive complementari, quali alloggi turistici, case per vacanze, unità abitative ammobiliate ad uso turistico, b&b) e le locazioni turistiche, cioè strutture ricettive senza alcun servizio agli ospiti. Più di recente, infine, è stato emanato dalla Regione Veneto il Decreto n. 42 del 13.08.2015 con il quale viene approvato il modello regionale di comunicazione di locazione turistica, dalla cui lettura (e senza essere intervenuti chiarimenti, almeno sino ad ora, da parte del Comune di Venezia) pare possibile, per qualunque operatore economico (quindi non solo per i privati), dar vita a “locazioni turistiche” anche per molteplici alloggi abitativi.

La problematica attiene, quindi, a quest’opportunità: considerata l’estrema difficoltà di ottenere autorizzazioni amministrative per lo svolgimento in forma imprenditoriale della locazione di strutture ricettive con servizi agli ospiti, come sopra individuate e come attualmente gestite, causa gli stringenti limiti urbanistici (fosse settiche - praticamente impossibili per abitazioni situate dal secondo piano in su - obblighi minimi di metratura dei locali, altezza dei soffitti, etc.), si era intenzionati a dar vita a delle mere “locazioni turistiche”, secondo il modello di cui al Decreto da ultimo citato (che pare attualmente non avere limitazioni soggettive di sorta), acquisendo da terzi la disponibilità di nuovi appartamenti (pagando affitti secondo il metodo “vuoto per pieno”) e successivamente sublocando gli stessi all’utenza turistica. Fatto questo lunghissimo preambolo, ci si chiede:

1. Se, trattandosi - pare - di mero affitto (rectius: subaffitto), i corrispettivi per le “locazioni turistiche” degli immobili in parola debbano essere certificati in esenzione IVA, ex art. 10 DPR 633/72, dando così vita ad un pro-rata generale con la restante attività turistica, ovvero sia possibile/conveniente attivare una contabilità separata con codice ATECO 68.20.01 (in entrambe le ipotesi si ritiene debba essere comunque comunicato in Agenzia il nuovo codice IVA, non considerando possibile esercitare la “locazione turistica” con il solo precedente codice 55.20.51);

2. Se i proventi ritratti dalla “locazione turistica”, come sopra esposta, possano essere ricompresi nel generico “reddito d’impresa” della società, oppure, pur non essendo gli immobili in proprietà, si incappi nelle spire dell’art. 90 del TUIR, con tassazione fondiaria dei redditi derivanti dalle specifiche unità abitative adibite a “locazione turistica”, in particolare con il solo abbattimento forfetario del 35% degli affitti riscossi dalla clientela (molti delle potenziali abitazioni sono di interesse storico-artistico), ovvero del 15% (o del 25% in quanto immobili nel centro storico di Venezia?) se in presenza di documentate spese di manutenzione, recuperando al contempo a tassazione tutti gli eventuali ulteriori costi direttamente afferenti;

3. Nella denegata ipotesi di ricadere nell’art. 90 TUIR, oltre alla mancata deduzione analitica dei costi specifici (tra tutti, i canoni pagati per l’utilizzo degli immobili, ma anche mobilio, stoviglie, suppellettili e quant’altro necessario per arredarli, oltre alla relativa IVA sugli acquisti), come gestire i costi “indistinti”, quali quelli per il personale (pulizia e riassetto appartamenti), le commissioni di prenotazione (Booking, Expedia, etc.), la piccola manutenzione e gli arredi in sostituzione, non univocamente attribuibili agli appartamenti in “locazione turistica”. Cordiali saluti.